AUSSCHÜTTUNG: Die Prognoserechnung sieht Ausschüttungen (jeweils bezogen auf das Festkapital) vor, die sich auf 2,50% (2011-2012) zu 5,25% (2027) belaufen. Der Gesamtmittelrückfluss beläuft sich auf 194,43%. Hiervon entsprechen 83,75% den laufenden Ausschüttungen und 110,68% der Schlussausschüttung auf Grund Veräußerung. Hierbei wurde ein Veräußerungserlös von 78.834.625 Euro zum Ende des Jahres 2027 unterstellt, was einen Verkaufsfaktor von 16,41 entspricht.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die Gesellschaft besteht auf unbestimmte Zeit. Ein Kündigungsrecht besteht für die Kommanditisten beziehungsweise Treugeber erstmals zum 31.12.2027.
FINANZIERUNG: Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf 77,117.100 Mio. Euro. Hiervon werden 44,1 Mio. Euro durch Eigenkapital und 33,017 Mio. Euro durch Fremdkapital geleistet. Für die langfristige Finanzierung des Kaufpreises wurden mit der DG-Hyp und der L-Bank langfristige Darlehensverträge in Höhe von insgesamt 33,017 Mio. abgeschlossen. Die Valutierung der Darlehen ist zum 01.01.2013 geplant.
Die Laufzeiten betragen 10 Jahre bei der DG-Hyp und 15 Jahre bei der L-Bank.
Es liegt eine Platzierungsgarnatie durch den Initiator Fondshaus Hamburg vor.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Der Fonds erzielt im Wesentlichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Positive steuerliche Ergebnisse sorgen für einen Gesamtüberschuss der Beteiligung.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Es handelt sich um einen Wohn- und Geschäftskomplex in der Berliner Allee/ Lehener Straße in Freiburg. Der Wohn- und Geschäftskomplex liegt im Westen Freiburg, angrenzend zur Universität, Universitätsklinikum, Fraunhofer Institut sowie zum Naherholungsgebiet Seepark. Die Innenstadt ist ca. 1,5 km entfernt und es gibt sehr gute Anbindungen an den öffentlichen Personennahverkehr.
Die Wohnfläche beträgt 14.008 m². Die Gewerbefäche beträgt 10.622 m² und 335 m² Lagerfläche stehen zur Verfügung. Hinzu kommen 757 Pkw-Stellplätze.
Der gesamte Wohn- und Geschäftskomplex wird besonders energieeffizient nach der sogenannten Energieeinsparverordnung 2009 erstellt. Zudem werden die 198 Wohnungen nach dem KfW 70 Standard errichtet. Es ist geplant, den Wohn- und Geschäftskomplex an ein Fernwärmenetz anzuschließen, dass die Wärme durch Blockheizkraftwerke gewinnt, die mittels Biogas betrieben werden.
Der Kaufpreis beträgt 62.408.426 Euro. Der Ankaufsfaktor beträgt 16,41. Die anfängliche Jahresnettomiete beträgt insgesamt 3.803.073 Euro, davon entfallen 2.159.214 Euro auf die Gewerbemieter und 1.643.859 Euro auf die Wohnungsmieter.
FONDSMANAGEMENT: Fondshaus Hamburg wurde 2001 als Tochtergesellschaft der Hamburger Privatreederei Christian F. Ahrenkiel GmbH & Co. KG gegründet. Als Emissionshaus sind wir auf die Konzeption und Emission geschlossener Schiffs- und Immobilienfonds spezialisiert. Zudem betreuen wir unsere Anleger über unsere Tochtergesellschaft Fondshaus Treuhand GmbH (FHT). Auch das Assetmanagement der Fondsimmobilien sowie das Controlling der laufenden Schiffsfonds erfolgt im eigenen Hause.
Im Bereich Immobilienfonds arbeitet das Fondshaus Hamburg eng mit LaSalle Investment Management zusammen. Das Mitglied der Jones Lang LaSalle Gruppe ist einer der weltweit führenden Investmentmanager im Immobilienbereich. Aktuell verwaltet LaSalle Investment Management über 54 Mrd. USD (etwa 34 Mrd. Euro) direktes und indirektes Immobilienvermögen für überwiegend institutionelle Anleger.
VERMIETUNG: Der Wohn- und Geschäftskomplex mit insgesamt rund 24.965 m² Nutzfläche ist in den unteren Geschossen durch Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsgewerbe geprägt. Zum Prospektaufstellungsdatum sind bereits rund 87%, bezogen auf die Nettomieteinnahmen, der gewerblichen Flächen an bonitätsstarke Mieter vermietet. Die gewerblichen Mietverträge wurden mit dem REWE Markt GmbH für 15 Jahre, dm-drogerie Markt GmbH + Co. KG für 12 Jahre, Fressnapf Immobilien und Vermögensverwaltungs GmbH für 10 Jahre, der Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH (Generalmietvertrag) für 10 Jahre und dem denn?s Biomarkt GmbH auch für 10 Jahre geschlossen. Es gibt 198 Wohnungsmieter. Für die gewerblichen Mietverträge gibt es zwei bis drei malige a 5 Jahre Verlängerungsoptionen. Hinzu kommt eine 60% bis 100% tige Indexierungsanpassung.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige
Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu
beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich
eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit
mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
VORTEILE
Bei
deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten
der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache,
dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe
steuerpflichtig sind.
Je
nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und
klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in
einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein
höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die
Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.
Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an
den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel
sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig.
Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die
Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren
befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr
verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die
derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und
haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds
investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in
Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien
mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand
investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten
zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und
Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.
RENDITE
Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher
als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite
als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B.
festverzinslichen Wertpapieren.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist
folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes
(IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals
aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte
Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer
Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen
je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und
20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der
Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist
somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung
letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.
